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 為什么在高容積率下建別墅？

在高容積率地塊條件下，價(jià)值更高的低密產(chǎn)品能夠幫助地塊實(shí)現(xiàn)更高的價(jià)值和利潤(rùn)！

第一部分：容積率與業(yè)態(tài)的關(guān)系

容積率的大小往往是決定產(chǎn)品形態(tài)的最重要因素，簡(jiǎn)單來(lái)看，樓層越矮的產(chǎn)品容積率越低，反之越高

容積率與產(chǎn)品對(duì)應(yīng)的案例：

第二部分：高容積率別墅的緣起

①“禁墅令”

國(guó)土資源部、國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)布實(shí)施〈限制用地項(xiàng)目目錄〉和〈禁止用地項(xiàng)目目錄〉的通知》（下簡(jiǎn)稱《通知》），明確限定住宅項(xiàng)目容積率不得低于1.0。

新住宅用地政策的出臺(tái)和地塊利用價(jià)值的不斷追逐，使得當(dāng)前的市場(chǎng)不得不探尋一條高容積率下打造低密產(chǎn)品的新的出路

“禁墅令”的強(qiáng)壓迫使原有的別墅產(chǎn)品形式，不得不開(kāi)始尋求一條高容積率的出路

②價(jià)值因素

在高容積率地塊條件下，價(jià)值更高的低密產(chǎn)品能夠幫助地塊實(shí)現(xiàn)更高的價(jià)值和利潤(rùn)

低密+高容積率=高單價(jià)x高產(chǎn)量=地塊利潤(rùn)提升

利潤(rùn)驅(qū)使下，高容積率和低密產(chǎn)品的搭配越來(lái)越具有必要性

第三部分：高容積率低密產(chǎn)品手法

從獨(dú)棟到洋房，低密產(chǎn)品的容積率提升都具有不同程度的空間，這是提高土地利用和經(jīng)濟(jì)價(jià)值的直接方式

不同的產(chǎn)品在各自傳統(tǒng)認(rèn)知的容積率范圍能能夠需求一定的突破，實(shí)現(xiàn)土地的最大利用

關(guān)鍵點(diǎn)：

在地塊容積率提升以后，產(chǎn)品的品質(zhì)及舒適度必須能夠得到保證，盡量減小客戶對(duì)容積率提升的感知度。

魚(yú)和熊掌不能兼得，那么如何做到既能提高容積率，又保證產(chǎn)品的品質(zhì)呢？這就需要借助一定的操作手法才能得以實(shí)現(xiàn)

低密產(chǎn)品中以獨(dú)棟別墅為最，也是容積率提升的重點(diǎn)研究對(duì)象，通過(guò)大量已呈現(xiàn)的案例我們發(fā)現(xiàn)，要想將獨(dú)棟的容積率有效提升，離不開(kāi)以下兩種做法：

第四部分：高容積率•合院

合院具有快速的復(fù)制性——以七合院為例

①由7個(gè)類獨(dú)立的Townhouse圍合連接而成。

②一個(gè)單元包括：7戶（建筑面積約2780m2）。

①合院•模塊化風(fēng)格可變

更加關(guān)注空間效果的模塊化設(shè)計(jì)，塑造了良好的建筑形態(tài)。立面，可更具市場(chǎng)而變。（以七合院為例）

②合院•模塊化進(jìn)度更快

模塊可方便使用于不同項(xiàng)目，大幅加快項(xiàng)目進(jìn)度

③合院•組合更多樣化

第五部分：高容積率•獨(dú)棟

獨(dú)棟別墅作為容積率最低的產(chǎn)品形式，往往具有較大的容積率提升空間，但必須注重其打造的方式

它們是如何將獨(dú)棟的容積率做到這個(gè)水平的？

萬(wàn)科深藍(lán)•案例1

萬(wàn)科深藍(lán)（容積率0.54）——合院式的獨(dú)棟別墅，四棟獨(dú)棟組成一個(gè)合院，該種布局使得由于距離縮進(jìn)產(chǎn)生的促狹感大大降低

獨(dú)棟案例2•納帕爾灣

納帕爾灣（容積率0.7）——合院式的獨(dú)棟別墅，四棟獨(dú)棟組成一個(gè)合院，該種布局使得由于距離縮進(jìn)產(chǎn)生的促狹感大大降低

每四棟圍合成一個(gè)小合院，形成一個(gè)小型的組合空間；合院組合按“聯(lián)排式”整齊排布，非常便于整體規(guī)劃和布局；

每戶除了擁有私家庭院、半公開(kāi)庭院，同時(shí)通過(guò)四戶之間的圍合也造就出了公共的戶外元素，大幅增加了公共區(qū)域的私家共享，所以在絲毫不減弱別墅居住感的情況下，有效地提高了土地利用率。

獨(dú)棟案例3•頤和原著

頤和源著（容積率0.74）——采用近距離獨(dú)棟布局方式，將車(chē)行動(dòng)線完全移入地下，大大提高了小區(qū)內(nèi)的土地有效使用

①占地147畝，建面13.2萬(wàn)平米，40%綠化率，共有91棟中式園林獨(dú)棟別墅，整體呈“聯(lián)排式”布局，更利于整體規(guī)劃，減小大量道路占地；

②摒棄了傳統(tǒng)別墅小區(qū)汽車(chē)地上入戶的方式，改為全地下式，每戶擁有單獨(dú)的2個(gè)私家車(chē)位，直接連通進(jìn)入地下室一層，大大節(jié)約了地下車(chē)行通道所占據(jù)的大量地面空間；

頤和源著——完全實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流，地下停車(chē)場(chǎng)可以直接進(jìn)入每一戶地下室，既保證了住戶的便利性和私密性，同時(shí)也節(jié)約出更多的空間

獨(dú)棟案例4•麓湖

麓湖（容積率1.14）——超近距離獨(dú)棟別墅，將樓與樓之間的距離降至最低，減少公共綠化的面積，創(chuàng)造獨(dú)棟容積率極限

①超近距獨(dú)棟別墅，看似聯(lián)排但仍在樓與樓之間留有很小的距離；

②整個(gè)小區(qū)公共綠化面積極小，基本都為私家花園；

③小區(qū)停車(chē)場(chǎng)及車(chē)行動(dòng)線全部轉(zhuǎn)為地下，節(jié)約地面空間；

第五部分：高容積率•聯(lián)排

聯(lián)排別墅算是別墅產(chǎn)品中最為常見(jiàn)的一種，在容積率提升方面也有功夫可以做

聯(lián)排案例1•藍(lán)湖郡

龍湖藍(lán)湖郡（容積率0.8）——聯(lián)排也能合院，使得聯(lián)排更加形似于獨(dú)棟，無(wú)形中提升了其產(chǎn)品原本作為聯(lián)排的溢價(jià)率

①合院組團(tuán)利用了堆土抬高地勢(shì)，這樣其地下室的實(shí)際高度于在地面之上，避免了傳統(tǒng)地下室潮濕、采光通風(fēng)差的問(wèn)題；

②可由下沉式庨院直接入戶，仍而實(shí)現(xiàn)雙首層、雙入戶。 

【產(chǎn)品特征I】圍合式下沉公共庭院

12個(gè)聯(lián)體別墅圍合成一個(gè)共享的下沉公共庭院。

例：上海酈城國(guó)際社區(qū)（藍(lán)湖頌）：

【產(chǎn)品特征II】下沉式私家庭院，既實(shí)現(xiàn)別墅居住感受，同時(shí)在地下室與公共庭院之間實(shí)現(xiàn)過(guò)渡

在地下室與公共空間中間設(shè)置下沉式庭院,方便業(yè)主進(jìn)出公共庭院空間，又能體現(xiàn)有別墅項(xiàng)目的居住感受。

私家庭院實(shí)現(xiàn)了私密、半私密、半開(kāi)放、開(kāi)放空間格局。

【產(chǎn)品特征III】與獨(dú)棟、聯(lián)排別墅相同的居住面積

聯(lián)排案例2•城市山谷

城市山谷（容積率1.1）——通過(guò)雙向8聯(lián)式的布局形式使聯(lián)排的容積率大大提升

雙向8聯(lián)式聯(lián)院排布方式，聯(lián)院別墅容積率達(dá)1.1

①聯(lián)院別墅分別從南北入戶，中間用圍墻分隔私家庭院；

② 通過(guò)擠壓社區(qū)公共空間增加建筑占地面積，進(jìn)而提高容積率；

第六部分：高容積率•疊拼

疊拼別墅在別墅產(chǎn)品中容積率最高，非常接近洋房的水平，但其仍然具有提升的空間

疊拼案例1•曲江盛景

曲江勝景（容積率1.32）——通過(guò)疊拼聯(lián)排化的設(shè)計(jì)，可實(shí)現(xiàn)其容積率的一定提升

采用4—7聯(lián)排式的布局使得土地空間大大節(jié)約，將相鄰兩棟樓的距離降至最低；

內(nèi)部樓棟距離都比較近，最寬處僅17.5m；

人車(chē)分流，小區(qū)內(nèi)地面沒(méi)有車(chē)行通道，使得大量的小區(qū)內(nèi)用地得到節(jié)約；

車(chē)位沒(méi)有共享，共用一個(gè)地下停車(chē)場(chǎng)

第七部分：容積率•非平衡

在高層的容積率下同樣能夠做出低密的產(chǎn)品，通過(guò)合理分配高層和的比例就能實(shí)現(xiàn)

弗萊明戈，通過(guò)合理的比例分配，在滿足4.2的整體容積率前提下，實(shí)現(xiàn)大量的1.55的中低密物業(yè)

①規(guī)劃容積率為2.5~4.2，必須保證容積率的充分使用，同時(shí)主要以低密度產(chǎn)品提升項(xiàng)目整體品質(zhì)；

②其中7+1的洋房容積率為1.55，建筑密度約22%~24%，建筑面積占總量25.3%，用地面積占總量70%；

 ③33層高層住宅容積率約10.0，建筑密度30%，建筑面積占總量74.7%，用地面積占項(xiàng)目總量30%；

④用大量低密度洋房產(chǎn)品占據(jù)項(xiàng)目主要用地，保證項(xiàng)目的整體中高端品質(zhì)，同時(shí)用適量的高層住宅來(lái)拉動(dòng)項(xiàng)目整體容積率，避免容積率的浪費(fèi)；

⑤中低密洋房產(chǎn)品占據(jù)了項(xiàng)目地塊的主要優(yōu)勢(shì)片區(qū)，而高層則被安排至沿街邊角位置；

弗萊明戈——洋房、高層混合物業(yè)各自占地比列以及建筑密度的核算

第八部分：容積率•提升技法

由以上案例我們可以看到，較高的容積率同樣能夠做出低密產(chǎn)品，在保證項(xiàng)目品質(zhì)的基礎(chǔ)之上，提升一定的容積率絕對(duì)是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)更大化的出路

提升容積率的具體的實(shí)施辦法主要有：

第九部分：舒適度•提升技法

高容積率必定帶來(lái)舒適度的下降，因此必須盡量將舒適的的損失降到最低，將更多的土地空間留給住宅樓棟和綠化景觀

保證舒適度具體的實(shí)施辦法主要有：

作者：周揚(yáng)