來源：筑龍網(wǎng)
上海徹底叫停“類住宅”
“類住宅”緣何被叫停
最近，上海（樓盤）市明確規(guī)定在土地出讓源頭“不得建設公寓式辦公項目”。這就斬斷了在商業(yè)地塊上開發(fā)“商住”項目的產(chǎn)業(yè)鏈條。至此，這一輪史上最強樓市調控已經(jīng)發(fā)展為5限：限購、限貸、限價、限售、限商！
“類住宅”將成歷史
5月17日下午，上海市住建委發(fā)文，要求停止審批公寓式辦公項目，對既有項目進行分類整治。
此次發(fā)布的《關于開展商業(yè)辦公項目清理整頓工作的意見》（下稱《意見》）還提出，相關部門要加強商業(yè)辦公用地的控詳規(guī)劃管理，加強業(yè)態(tài)引導和管控；在商業(yè)辦公用途土地出讓合同中，明確不得建設公寓式辦公項目。
上海市住建委副主任馬韌強調：“要在源頭上進行管理，將來上海出讓的商辦土地將取消‘公寓式辦公項目’；而公寓式酒店，也需要事先進行約定。”
為了在源頭上進行把控，上海市規(guī)土局已在今年4月發(fā)布《關于加強本市經(jīng)營性用地出讓管理的若干規(guī)定》，其中規(guī)定辦公用地的出讓合同中應明確不得建設公寓式辦公項目；商業(yè)用地出讓合同中未經(jīng)約定不得建設公寓式酒店。
“公寓式辦公項目”在市場上俗稱“類住宅”。今年1月7日，上海市住建委官網(wǎng)曾發(fā)布此類項目“停止網(wǎng)簽”的公告。
當時公告稱：“經(jīng)調查發(fā)現(xiàn)，本市部分商業(yè)辦公項目存在較為嚴重的擅自改變房屋單元空間、分割、私自接通燃氣管道等改變房屋使用性質情況，使得房屋結構、消防等存在安全隱患；同時，一些項目還在銷售中進行虛假宣傳，嚴重誤導購房人；為保障購房人的合法權益，規(guī)范市場秩序，自1月6日起，上海市住建委會同相關部門對商業(yè)辦公項目進行集中清理核查，在此期間暫停此類項目的網(wǎng)上簽約。”
2月中旬，整治商住房行動在上海市閔行區(qū)率先推進，閔行區(qū)成立“類住宅”專項整治工作組，對轄區(qū)內27個疑似“類住宅”項目，從項目規(guī)劃、設計、施工、銷售、驗收各環(huán)節(jié)進行分類整治。
從“暫停網(wǎng)簽”到“分類整治”，再到目前明確提出在土地規(guī)劃環(huán)節(jié)“明令禁止”，這意味著已經(jīng)在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)10多年的“類住宅”項目將徹底從上海樓市消失。
《意見》還顯示，上海市成立了商業(yè)辦公項目清理整頓工作推進小組，由上海市住房城鄉(xiāng)建設管理委牽頭，上海市規(guī)劃國土資源局、上海市發(fā)展改革委等部門參加，負責指導、協(xié)調、推進全市商業(yè)辦公項目清理整頓工作。
以上海市閔行區(qū)為例，目前共有27個需要清理整頓的商辦項目：已入住的有12個項目，已銷售、已竣工、未入住的有4個，在建已銷售、未竣工的有3個項目，在建未銷售、未竣工的有8個項目。
全面整頓、分類施策
“類住宅”在市場上存在多年，在開發(fā)商的片面宣傳下，很多購房人都以為“類住宅”是房地產(chǎn)開發(fā)的創(chuàng)新，對其中擅自改變規(guī)劃的行為不得而知。而且不少“類住宅”項目已經(jīng)銷售、已經(jīng)入住，清理整頓涉及的情況比較復雜。所以，這次出臺的《意見》中提出了“全面整頓、分類施策”的要求。
第一類，對現(xiàn)在已經(jīng)交付入住的項目，明確三點：(一)重視房屋安全，特別是房屋的消防安全，責任由開發(fā)商和事實上已經(jīng)入住其中的業(yè)主共同承擔，政府進行監(jiān)管督促；（二）在人口戶籍、就學、公用設施配套等方面，明確不能參照住宅進行；(三）對整個已經(jīng)交付入住的要記入交易登記系統(tǒng)，記錄好后，在以后的轉讓過程中對這類產(chǎn)品有一個明示，告知“接盤者”這是一個已經(jīng)改變了功能用途的產(chǎn)品，本身是有瑕疵的，同時在交易過程中如果發(fā)現(xiàn)存在違法的“插層”搭建行為，應當在交易中給予限制。
第二類，對在建設中已經(jīng)形成銷售，但并沒有交付入住的項目，明確要求按照規(guī)定整改。如果整改完畢，剩余房源開發(fā)企業(yè)可以銷售，但是鼓勵出租。對于購房的業(yè)主，支持依法維護權益，甚至可以和開發(fā)企業(yè)協(xié)商退房，但必須強調的是，要以雙方訂立的合同為依據(jù)。
第三類，對目前還沒有進入市場、正在建設過程中的，嚴格按照現(xiàn)有的系列規(guī)定整改，恢復到原始的批準用途。
上海市住建委副主任馬韌強調，這次整頓清理的重點就是開發(fā)商。根據(jù)前期調查和試點掌握的情況看，這類項目實際從獲得土地開始，開發(fā)商就已經(jīng)準備按照住宅的功能和用途實施建設和管理。“比如，開發(fā)過程中開發(fā)商用陰陽圖紙預留一些排煙管道、改變空間平面布局等一系列方法規(guī)避監(jiān)管，最后形成事實上的‘類住宅’產(chǎn)品。”
“爛攤子”如何消化
對“類住宅”分類施策頗為人性化，但是除了“已經(jīng)交付入住的項目”比較容易解決外，對于已經(jīng)銷售、已經(jīng)在建的項目來說，這個“爛攤子”還頗難收拾。
對于已經(jīng)銷售、未入住的項目，開發(fā)商回購，統(tǒng)一租賃式經(jīng)營是可行的方式之一。2016年6月出臺的《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》中，允許將商業(yè)用房等改建為租賃住房，并鼓勵開發(fā)商開展長租經(jīng)營。
上海市規(guī)土局副局長王訓國在接受《上海觀察》記者采訪時也表示：“下一步，也將在各個區(qū)做試點，在一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)特別是大型商務區(qū)周邊，如有需要，可以通過評估，將原來一些商業(yè)辦公用地改為住宅用地，但要明確這類住宅是出租式的，不是銷售式的，讓一些年輕白領能夠租用，讓上海這座城市更具活力。”
但是，開發(fā)商以怎樣的價格從業(yè)主手中“回購”類住宅則是個問題。最近一年多時間，上海的房價經(jīng)歷了一波明顯的上漲，購房人一定希望開發(fā)商能給予補償，但是開發(fā)商是否情愿——未來恐怕開發(fā)商和購房人之間又要有一番拉鋸戰(zhàn)，弄不好還要打官司解決。
對目前還沒有進入市場、正在建設過程中的“類住宅”，嚴格恢復到原始的批準商業(yè)用途這是比較容易的，但是也面臨一個問題，很多地方商業(yè)項目已經(jīng)過剩，從土地利用的合理性角度看，再向市場投入過剩的商業(yè)辦公項目是否有必要？
事實上，不同于一線城市對類住宅的“嚴防死打”，不少二線城市的態(tài)度顯得靈活很多。第一太平戴維斯中國市場研究部主管簡可（James Macdonald）認為：“雖然政府如今嚴厲打擊不合規(guī)的‘商改住’，但仍鼓勵開發(fā)商和投資者按照規(guī)定將項目改造為更有利開發(fā)的用途；隨著上海市場不斷發(fā)展和演變，城市建設也應不斷優(yōu)化完善，以更好地滿足市民居住和企業(yè)發(fā)展的需要。”
宏觀背景
“限制”政策升級
整治“類住宅”，上海并不是唯一的城市，北京（樓盤）和深圳（樓盤）也在不同程度上對“類住宅”進行了監(jiān)管。
以北京為例，早在2016年5月，北京通州就將商住房納入了限購范圍。今年1月，北京市出臺《“疏解整治促提升”專項行動2017年工作計劃》，其中明確表示要出臺措施，嚴控“商改住”。
今年1月，深圳市也發(fā)布《商品住宅和商務公寓預現(xiàn)售管理操作細則》，首次將“類住宅”納入價格監(jiān)管范疇。
而最近，長沙（樓盤）、無錫（樓盤）、嘉興（樓盤）、保定（樓盤）等地連發(fā)調控新政，房地產(chǎn)收緊政策再度升級。值得注意的是，除了繼續(xù)收緊限購等方面內容外，這些地方均采取“限售”措施。
嘉興方面，嘉興市建委發(fā)布《關于進一步加強市本級房地產(chǎn)市場調控的通知》指出，非本市戶籍居民家庭取得住房不動產(chǎn)權證未滿2年的，不得上市交易，不得辦理轉讓公證手續(xù)；對在市區(qū)范圍內已擁有1套及以上住房的本市戶籍居民家庭新購買住房，取得住房不動產(chǎn)權證未滿2年的，不得上市交易，不得辦理轉讓公證手續(xù)。
此外，保定5月15日發(fā)布今年第3號國有建設用地使用權掛牌出讓公告顯示，2017-030號地塊，首次采用“限房價競地價，限低價競房價”的“雙限雙競”出讓方式，建成商品房必須搖號銷售，并且10年內不得上市交易。
至此，這一輪史上最強樓市調控已經(jīng)發(fā)展為5限：限購、限貸、限價、限售、限商！
從國家統(tǒng)計局5月18日發(fā)布最新“70個大中城市住宅銷售價格”統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調控政策已經(jīng)發(fā)揮作用。
同比看，15個熱點城市新建商品住宅價格漲幅均比上月回落，回落幅度在0.7至7.4個百分點之間。從環(huán)比看，9個城市新建商品住宅價格下降或持平；5個城市漲幅回落，回落幅度在0.2至1.1個百分點之間。
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“類住宅”的前生今世
所謂“類住宅”項目，是指項目地塊性質并非住宅用地，開發(fā)商在商辦屬性的土地上建造的有居住功能的“擦邊球”產(chǎn)品。“類住宅”有酒店式公寓、公寓式辦公、LOFT、SOHO公寓等形式和稱呼，常被統(tǒng)稱為“商住房”。
“類住宅”產(chǎn)品的產(chǎn)權多為40、50年，房間內通常不允許通煤氣，水電按照商業(yè)標準計費。再加上“不能落戶”、“轉手稅費遠高于住宅”等不利因素，“類住宅”的銷售價格遠低于同等地段的正常商品住宅。
正是因為價格低，相比純住宅，其“租售比”較為合理。因此，長期以來，“類住宅”是投資者資產(chǎn)配置的重要選擇。尤其在樓市進入調控之后，不限購、不限貸且具備居住功能的“類住宅”產(chǎn)品，被開發(fā)商主推。
2016年上海“3·25”樓市新政之后，酒店式公寓成交開始走高。據(jù)上海中原地產(chǎn)市場研究中心統(tǒng)計，上海“類住宅”2016年成交201萬平方米，同比增加76%；成交均價23404元/平方米，同比漲幅12.4%。
值得一提的是，為鼓勵小型企業(yè)創(chuàng)業(yè)，在政策上也曾扶持過“公寓式辦公”項目。公寓式辦公項目是按照國家設計規(guī)范、規(guī)劃批準要求來建造的，但土地性質依然是商辦性質。此外，這類公寓式辦公項目在套型上有嚴格的規(guī)定——大于150平方米，并且主要向小企業(yè)出售。
但目前市場上違法違規(guī)的“類住宅”，歪曲了公寓式辦公項目的概念，主打的是50～70平方米的小套型，開發(fā)商宣傳的主要功能是“居住”，購買主體也非在工商登記的企業(yè)。這種“打擦邊球”的做法給政府的監(jiān)管帶來難度，所以這次上海市出臺新政，一刀切“不得建設公寓式辦公項目”。
短評：
反思“類住宅”
在上海、北京等房地產(chǎn)熱點城市，“類住宅”這種以私人居住為實際用途的商辦項目在市場上存在已久。這類產(chǎn)品在購置上不適用住宅類政策（例如限購），也因此受到不少個人投資客的青睞。同時，也有開發(fā)商在綜合體項目中引入“類住宅”，以此提高項目人氣。
從本質上來說，這些違反規(guī)劃的行為是非法的。但是“類住宅”在大城市盛行，也戳到了時代的痛點——房價高企，購房負擔過重。因此，購房人熱衷購買小戶型，甚至是有住宅“缺陷”的小戶型，例如LOFT產(chǎn)品(帶閣樓的房屋)，頂層層高一般不足2米。這樣做的目的只有一個——降低購房總價。
除了有利于降低總價，低層高的LOFT產(chǎn)品因為高密度，還有利于土地的利用。所以，政府可以合理引導市場的這種需求。
但是目前住宅技術相關規(guī)范中規(guī)定：“普通住宅層高不宜高于2.8米，臥室、起居室的室內凈高不應低于2.4米；商業(yè)建筑標準層高一般不得超過4.5米。”所以，想在正規(guī)的住宅用地中建設總高4.5米的LOFT產(chǎn)品(業(yè)主則可隔成兩層，降低總價、降低舒適度的同時增加使用面積)是不可能的。也因為這樣，開發(fā)商打起擦邊球——在限高4.5米的商業(yè)土地上開發(fā)LOFT。
住宅技術規(guī)范中的“限高令”，原本目的是為了提高土地利用效率，而現(xiàn)實效果卻是阻止住宅用地中開發(fā)提高土地利用率的LOFT產(chǎn)品。這顯然是一個政策“悖論”。
事實上，住宅技術規(guī)范中對層高的限制應該是“限低”更科學，即只保持“臥室、起居室的室內凈高不應低于2.4米”的限低標準，而層高多少合適還是交給市場決定吧。
放開層高限制，會浪費土地嗎？這種擔心是多余的，土地出讓中都規(guī)定有地塊整體的容積率、綠化率、建筑物高度等嚴格的控制性指標。如果開發(fā)商想提高一層的高度，也一定要降低另一層的高度。
所以，是時候解除住宅中的限高標準了，讓市場需要的LOFT產(chǎn)品正大光明地建設在一塊住宅性質的土地上吧。
