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2017年:該買房,還是該賣房?

瀏覽次數(shù):2   更新時間:2017-02-28 3

 文章來源:筑龍網(wǎng)

標簽: 房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)營銷 房地產(chǎn)運營

 一、市場總體降溫明顯,房地產(chǎn)進入新時代
所謂降溫,一是和2016年比,二是市場總體的交易量和增速會大幅度回落。2016年,新房銷售歷史上首超10萬億,這也許是多年難以超越的一個標桿;三是2016年一些暴漲,但又缺乏概念支撐的城市,房價回落的可能很大。房價2017年大漲的概率是零,暴跌的概率也是零。必須強調,思考中國房地產(chǎn),必須認識到房地產(chǎn)發(fā)展的環(huán)境和要素稟賦都發(fā)生了巨大的變化:經(jīng)濟高增長周期結束、貨幣高增長周期結束、國際資本高增長周期結束。這決定了中國房地產(chǎn)市場未來的走勢一定迥異于過去的18年。我們需要和過去18年房地產(chǎn)市場做一次真正的告別。
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但也必須記住,還有三個周期沒有結束:中國城鎮(zhèn)化的周期沒有結束、中國金融資本和土地資本結合的時代沒有結束、經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴沒有結束。這是中國房地產(chǎn)不會出現(xiàn)斷崖式下滑的三個重要支撐,也是中國沒有進入所謂的后房地產(chǎn)時代的根本原因。
房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位永遠不會改變!沒錯,是永遠。看看美國完成城鎮(zhèn)化超過70多年了,但房地產(chǎn)仍然是美國最重要的產(chǎn)業(yè)。但房地產(chǎn)的路徑和未來競爭模式都在發(fā)生顛覆性的變化,我們會看到很多因循守舊的房企的倒下,至少有80%的房地產(chǎn)企業(yè)會消失,專營房地產(chǎn)的企業(yè)會越來越少。
二、政策只是看起來很嚴厲,但政策不是房價走勢的關鍵
2017年房價的走勢不是取決于始于2016年“9.30”的調控周期,而是受制于房地產(chǎn)自身的發(fā)展周期,政策只是為了主動挑開隱藏的風險,主動降溫而已。即使不出臺調控措施,市場也會自動降溫。
需要指出,“房子是用來住的,不是用來炒的”這句話并沒有透露出太多的嚴厲的舉措,抑制炒房的政策一直存在,炒房也不是2016年房價飆漲的重要原因,根本原因是在穩(wěn)增長的壓力下房地產(chǎn)政策的極度寬松以及與半推半就的貨幣政策的媾和,極大推動了上漲的預期,炒房是結果,不是原因!抑制炒房只會改變短期預期,而不會改變長期預期。
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對于房地產(chǎn)政策的理解,要站在2017年宏觀政策的總基調理解,2017年宏觀政策將“穩(wěn)”和“風險”都提高到前所未有的高度,穩(wěn)中有進,則意味著房地產(chǎn)政策絕不會嚴厲打擊房地產(chǎn),2017年,中國沒有打壓房地產(chǎn)的本錢。政策強調要“防止大起大落”,從房地產(chǎn)周期看,著力點在“大落”而不是“大起”,因為2017年的房地產(chǎn)也沒有大漲的基礎。
一些城市明確表示,2017年房價“環(huán)比不漲”,“環(huán)比不漲”可能成為很多城市效仿的調整目標,環(huán)比不漲意在改變短期投資預期,并為未來的長效機制贏得時間。2017年房價最終的表現(xiàn)仍然是房地產(chǎn)自身周期使然。

三、土地市場大降溫,2016年很多“地王”命運叵測
2016年全年全國土地出讓收入應不超過3.5萬億,低于2014年巔峰期4.2萬億的收入,但2016年熱點城市“地王”頻出,全國“地王”不僅量多,超過300個,而且樓面價相對于周邊房價升幅驚人。考慮到2017年整體房地產(chǎn)市場的降溫,以及房價漲幅回落的壓力,高價“地王”將對一些高杠桿拿地的房企造成極大的壓力。從過去歷次地產(chǎn)調控周期“地王”的命運看,“地王”最終賺錢的屬于少數(shù),大多賠錢賺吆喝,而且死無葬身之地的亦不在少處。如果本輪房地產(chǎn)調整周期超過兩年,2016出產(chǎn)的很多“地王”命運叵測。
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第四、房地產(chǎn)稅不會出臺,大面積試點也是小概率
我在分析中國房價走勢時,從來不提房產(chǎn)稅,原因很簡單,就是我認為短期內(nèi)出臺的概率等于零。房地產(chǎn)稅屬于極其復雜的改革事項,涉及很多問題,在之前的文章中對此有全面闡述。
對于房產(chǎn)稅立法,從長遠而言,中國房地產(chǎn)領域的稅費改革是必須的,通過總體設計,如何對目前的稅費體系進行調整,并納入統(tǒng)一的房產(chǎn)稅,這個大方向沒有錯。但必須解決房產(chǎn)稅立法中民眾關注的焦點問題。比如征收目的,比如和土地出讓金的關系,比如70年土地產(chǎn)權如何解決,等等。這些問題不解決,房產(chǎn)稅是無法出臺的。
同時,必須告訴大家,房價上漲與否主要是預期,而不是稅收。房產(chǎn)稅抑制不了房價上漲,這是很多國家實踐證明了的。比如上海和重慶都試行房產(chǎn)稅,你很難解釋為什么上海的房價暴漲而重慶的那么平穩(wěn)。國家發(fā)改委對外吹風,鼓勵地方在房地產(chǎn)稅等問題上搞創(chuàng)新,我認為有這種創(chuàng)新意愿的地方政府不會太多。不會丟了西瓜去撿芝麻
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第五、長效機制的建設不會有明顯進展
中央經(jīng)濟工作會議提出,要綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制,既抑制房地產(chǎn)泡沫,又防止出現(xiàn)大起大落。
長效機制當然是房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展,回歸常態(tài)的關鍵,但長效機制的建設絕非一蹴而就。中國房地產(chǎn)的長效機制要真正建立,需要對過去的房地產(chǎn)很多政策推倒重來,在厘清房地產(chǎn)基本理念的基礎上,界定政府和市場的責任邊界,同時,圍繞住房作為基本民生需要的出發(fā)點來構建信貸、稅收、土地、財政等新的制度體系。
即使現(xiàn)有的住房管理機構,也要進行重構。這最少需要一個政府的任職周期。預計在2017年,長效機制的啟動不會有實質性的進展,但不動產(chǎn)統(tǒng)一登記完成之后,房子的家數(shù)就基本清楚了,房地產(chǎn)稅的立法會加快。
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六、該買房,還是該賣房?
這是個極具風險的問題,但必須回答。
首先,就房地產(chǎn)的小周期而言,2017年調整是大概率,房地產(chǎn)肯定不是2017年投資的重要選擇,要注意市場和政策的兩種風險。
其次,2017年6月,可以關注市場及政策層面的調整,根據(jù)市場和政策調整的情況對下半年的走勢再次進行預判和修正,上半年如果投資房地產(chǎn),風險很大;但如果是孩子入學什么的,這是沒有辦法的,根本就不需要考慮投資回報,風險什么的,因為耽誤了孩子是最大的風險。
第三,我還是呼吁,高凈值人士減持國內(nèi)的房地產(chǎn),根本原因在于我擔心匯率和資本流出,導致中國的資產(chǎn)價格迎來一次調整和重估,這可能是2017年房地產(chǎn)最大的風險。但這只是針對高凈值人士,最少三套以上房子的。
第四,如果中國經(jīng)濟的基本面和房地產(chǎn)的基本面沒大的逆轉,有一些安全的城市,在6月份之后是可以考慮出手買房的。我之前提到的廣州,西安,重慶,昆明,南寧,以及2016年房價漲幅不是很大的大連、寧波都可以持續(xù)關注。
最后需要指出,對于中國這樣的人口大國、貨幣大國以及城鎮(zhèn)化進行中的新興大國而言,優(yōu)質的城市資源在相當一段時間都是這個國家的稀缺品,選擇優(yōu)質城市,居住,生活,是中國經(jīng)濟轉型升級的重要部分。就此而言,房地產(chǎn)的大周期尚未結束,結束的只是青春的莽撞和叢林時代。